从出售、关联交易到质押 应对寒冬的房企们

正值艰难时世，无论有否陷入财务困难，国内开发商们都在千方百计地，增加自己手中的现金流。

出险房企就更不用说。无论从自身安全或者是政策要求上看，它们目前已将回收资金列为其经营的排名前列要务，以应对房地产行业内集中爆发的压力。

尽管一直强调要用“市场化的方式”应对，但就目前来说，业内并不存在一次性解决危机的措施。

而是从短期、中期以及长期，分别存在不同的方案。其中从短期方案看，着重点在于通过资产出售或质押等方式快速变现。

比如继阳光城出售浙江永康6宗地之后，5月11日，德信中国宣布将杭州AI产业园项目54.54%股权出售，作价4.54亿元;同日，宝龙控股就向旗下上市物管平台宝龙以代价8.68亿元出售了，位于上海的一栋写字楼。

5月12日，中南建设也将旗下南通金石世苑酒店有限公司剥离至陈昱含旗下公司，作价3.33亿元;另一家大型房企绿地控股，则通过大股东格林兰质押多达16亿股(占总股本12.52%)的方式获取资金，以用于支持公司生产经营，此前格林兰质押股份数只有8.09亿股。

在上述案例中，在大股东或相关联平台尚存留优势之际进行输送成为主要特点，这也是纾解当下纾解经营压力最直接的举措。

无独有偶，今年2月份中国奥园旗下的奥园美谷，就向前者购买了位于广州的三间商铺，合共花去约7946.5万元。而去年11月，有头部房企就商管板块的买卖金额高达18亿元。

更早之前，困难房企还陆续将同样尚有估值优势的物管平台出售，诸如蓝光嘉宝、彩生活部分物业、富力物业、禹洲物业、中梁物业、中南服务等都已完成交易，为出售方迅速回流了部分现金。

尽管目前政策层面鼓励优质房企向困难房企伸出援手，但拥有资金实力的买家们驰援有限。更多的时候，困难房企需要主动采取自救措施，而非苦等救世主降临。

近半年来，不少优质房企都从监管机构和银行获得了与“并购”相关的贷款许可。资料显示，截至目前各渠道的房地产并购类融资已超过1500亿元，获得融资支持的企业既包括央国企如招商蛇口、华润置地、五矿地产、大悦城，也包括财务较为稳健的民企如美的置业、碧桂园。

从实际动作看，它们在兼并购市场的动作却相对较少，总体仍处于谨慎观望的状态。已有的案例中，美的置业相继接手了与正荣、雅居乐、金科、花样年等房企合作的十几个项目，中海出手收购雅居乐、龙光等房企位于华南的项目，碧桂园则鲜有地产开发类项目收购的消息。

对于这种现象背后的顾虑，华润置地管理层曾解释，当前收并购情况比较复杂，需要花时间看清风险。对于收并购项目的回报率，会和招拍挂所获土地的回报率拉动对比，同时项目要聚焦主流城市、主流板块，符合公司的要求。此外，只考虑项目层面收购，不考虑股权端收购。

短期方案的另一种潜在措施是与国内外投资机构交易，主要由于国内房地产市场低潮，不少机构愿意抓紧机会进场。去年至今，富力地产就分两次将旗下广州富力空港物流园出让予黑石集团。

中期方案，重点则在于进行债务展期或者债务重组。

国际投资银行华利安正是个中好手，目前它已经进驻包括花样年、当代置业、中国恒大、泰禾集团等企业。5月12日，融创中国美元债利息到期未付，该公司同样委任华利安为财务顾问，协助评估集团资本结构及流动性状况，探索所有可行方案以解决阶段性流动资金问题。

类似的机构还有钟港资本，正与阳光城集团、中国恒大、蓝光发展、华夏幸福等企业接触。

为了帮助房企出清风险，AMC(资产管理)公司已跑步进场，最主要的参与者则为上世纪90年代末为解决银行系统坏账而设立的信达、华融、东方、长城四家AMC。

不久前5月8日，中南建设就宣布，控股股东中南控股与中国华融资产管理有限公司江苏省分公司、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司，共同签署了支持中南建设转型发展战略合作协议。据悉这次合作的金额上限是50亿元。

而今年4月初，佳兆业集团也已经与招商蛇口、长城资产达成战略合作，率先走通 “央企 AMC 出险企业”的出险模式。同期，花样年则与粤民投另类私募基金管理(珠海横琴)有限公司签订协议，成为后者债务重组潜在战略投资人。

4月末，市场消息称央行召集了6家国有银行、12家股份制银行及国内5家主要的AMC机构举办了专题会议，内容有关如何对房企进行纾困。会上就提出了12家急需解困的房企的名单，并宣布了“与关联方合作收购，不纳入重大关联交易”等6项政策指导。

如果说中短期的应对措施，是为房地产开发商暂时性地改善资金状况，那么从长期看，要真正化解房地产行业的风险，则在于销售的恢复，正如“造血胜于输血”。

目前绝大多数房企都在推动旗下楼盘项目进行复工，但销售层面却并未有起色。去年全年的数据看，尚有不少房企能实现销售正增长，进入2022年整体房地产成交市场只能用“惨淡”二字形容。

衰退和普遍的负增长已是常态，从跑赢自己到跑赢竞争对手，房企今年的经营思路变更明显。它们能做的是“能卖尽卖，尽量回笼现金流” ，手握现金等待市场预期转变。

只是信心的修复可能是一个漫长的过程，尚不说行业本身存在的问题，在如此多其他经济因素影响下，房地产市场何时回暖仍是未知数。

今年年初，大部分企业经营者作出的预判是在今年下半年，但该结论仍需证实。