律师团律师值守热线答疑解惑 物业所得业主如何共有?

近日，我市唐山路上海城小区业主委员会状告前期物业公司一案胜诉，法院判决被告物业公司退还小区公共收益，共计44.8万余元，这笔钱将还给全体业主。   

这一案件的胜诉引起了广泛关注。3月23日，晚报融媒律师团值守热线过程中，多位读者打来电话，物业费、业主权益等关键词成为热点。   

当班律师尕文和结合读者提问一一解答。   

物业所得业主共有，如何走流程？   

市民张女士：我家小区电梯里的广告电子屏有好几块，每天都在放广告，如果我们居民想要物业把这个钱分给大家，大概是什么流程？   

尕文和律师：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十三条之规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”   

物业所得包括停车费、广告费、定点宣传费、小区摊位收费等。物业所得业主共有，成立业委会是排名前列步。建议张女士所在的小区业主先行成立业委会，然后经由业委会与物业协商。   

需要明确的是，小区的共有物业经营收入，给物业管理公司什么样的分成比例，都需要经过业主大会决定，达到规定多数同意以后，方能实施。否则就是擅自扩大收费范围。   

总的来说，从法理上讲，停车费和广告费的收入是全体业主共有的，但不可能按户头发到每一家，因为每一家的面积不同所占的收益也应该不同，如果要细加区分，是一个很繁琐的事情，缺乏实际操作性。   

所以，需要业委会与物业协商，根据相关物业管理收费办法，制定具体的物业所得分配方式，界定公共部位的停车费、广告费收取和分成办法及分成时间，以保证物业管理及物业所得分配的有序性。如果协商不成，可以向当地法院诉讼维权。   

物业公司利用小区公共道路、场地改建停车场，合法么？   

市民帕提古丽·阿不都热合曼：物业公司利用小区公共道路、场地改建停车场，他们这么做合法吗？   

尕文和律师：除非经过业主大会同意，管理企业不得擅自改变小区公共部分的功能，扩大收费范围。《物权法》和《民法典》对于改变小区公共部分的功能都有明确规定，而且《民法典》对于改变的要求更加严格，从原《物权法》规定的“半数”业主人数和专有面积，提高到了《民法典》要求的双“四分之三”。   

由于原有《物权法》在本次《民法典》颁布的同时就废止，所以下文就不罗列原《物权法》的规定。   

《民法典》278条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。应当经专用部分面积过四分之三的业主且参与表决人数过四分之三的业主同意。原《物权法》只要求参与表决人数过半数的业主同意。   

占用小区共有部分摆摊设点，用共有区域改建停车位。在《民法典》里，均为改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。   

付了小区停车场月租，没地方停车，租金能退吗？   

市民帕提古丽·阿不都热合曼：我家所在的小区有地面及地下停车位，地面停车位没有固定车位，每月64元，地下停车位有固定车位每月300元。除了租了停车位的业主，物业还允许外面的车辆进入小区停车，一小时收费2元。我租了地面停车位，但每天下班回家地面上30多个车位都是满的，根本没有地方停车，有时只能停外面，这个月租我能要求物业退吗？还有物业收取的外部车辆停车费是不是应该归我们业主所有？   

尕文和律师：《民法典》276条规定，小区建筑区划范围内，所有的车库和停车位应当优先满足业主的需求。不管是开发商出售，还是物业管理公司出租，均应首先满足业主需要，才能对外出售出租。保证业主的停车优先权。   

帕提古丽·阿不都热合曼的情况首先要分清楚，一般小区地上车位分两种，一种是小区建筑规划内建设的车位，一种是开发商在小区建筑规划外新增车位。建筑规划内建设的车位属于开发商所有，车位一般与租用车位或购买车位的业主车辆挂钩，物业有责任维护业主的车位不被他人占用。   

小区建筑规划之外，用公共土地新增的车位属于小区业主共有。帕提古丽·阿不都热合曼所说的车位就是小区业主共有车位，共有车位先到先得，所以月租不能退。   

小区公共车位属于全体业主共有，物业收取的外部车辆停车费属于物业所得的一部分，可经由业委会与物业协商，公示这部分收入金额，并协商决定以各种方式返还全体业主。

乌鲁木齐晚报