房企大撤离:多家剥离地产业务 年内破产已超100家

刘婷

来源: 时代周报

2021年1月1日-6月18日，地产行业共有358起并购

当年轻人因房价过高逃离北上广时，地产开发商们正因卖房不赚钱剥离房地产业务。

6月16日，黑石集团向SOHO中国(00410.HK)发出全面收购要约。交易完成后，潘石屹夫妇持股比例将从63.93%降至约9%，SOHO中国长达七年的“卖卖卖”之路画下句号。

此前一天，中石化刚转让旗下濮阳新世纪房地产公司99.8%股权。

6月12日，厦门国贸(600755.SH）将国贸地产100%股权和国贸发展51%股权转让给国贸控股，此前，国贸地产和国贸发展一直是厦门国贸主要房地产经营公司。

图源：视觉中国

地产行业进入下行周期，密集调控让房企销售承压，资金回笼难度不断加大。融资收紧后，用金融杠杆撬动市场规模的方式不再有操作空间，转让资产、剥离业务成为夹缝中求生存的房企所能做的最理智选择。

Wind数据显示，2021年1月1日-6月18日，地产行业共有358起并购，平均每天超过两起。

“去年年底国资委重申‘退房令’，明确要求国企央企严控非主业投资，不得通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等业务。这些企业响应政策，纷纷转让房地产项目。”6月16日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示，地产行业高速发展的时代已经过去，行业利润被压缩，加上融资环境收紧，因此房企纷纷转手旗下房地产业务。

逃离地产行业

利润缩减趋势显现，房企不得不进行改革以适应由奢入俭的阵痛期。资本市场预期降低，行业洗牌加速。

彻底剥离地产业务、转型其它行业、亏损退回所购地块……今年来，企业剥离房地产业务动作频频。

这轮“退房潮”在一场超百亿元的交易中达到高潮。6月12日，厦门国贸转让的国贸地产100%股权评估值为98.28亿元、国贸发展51%股权评估值为5.21亿元，转让资产总评估值为103.49亿元。

对厦门国贸而言，旗下的房地产业务投入产出明显不成正比。

以国贸地产为例，2020年国贸地产资产总额约426.98亿元，占厦门国贸资产总额比例高达38.55%。同期国贸地产营收为136.66亿元，仅占厦门国贸总营收的3.89%。资产占比接近四成的业务成却贡献不到4%的营收。

厦门国贸在公告中指出，近年地产行业政策调控频繁，行业竞争加剧。同时，考虑到公司从事的供应链、金融、房地产业务均为资金密集型，高速发展需要大额增量资源支持，公司计划逐步退出房地产行业。

卖房不赚钱，不少已转型其他行业的房企，也加速清理手中的房地产业务。

今年2月，转型医美的苏宁环球(000718.SZ)发布公告称，因安徽芜湖商业办公楼所处市场现状及未来发展预期不佳，项目消化可能存在较大风险，拟退还10年前拿下的商业办公用地，并承担约2.68亿元的亏损。

5月18日，奥园美谷（000615.SH）公告称，为提升自身可持续发展能力，实现聚焦美丽健康产业的战略转型，公司拟出售持有的地产业务板块全部或部分股权。

传统房企尚且盈利困难，此前跟风布局地产业务的业余选手更是亏损严重。

日前，顺鑫农业(000860.SZ)发布2020年年度报告。2020年，顺鑫农业旗下主营房地产板块的顺鑫佳宇营业利润为-5.81亿元，净资产为-14.52亿元。

顺鑫农业管理层人士表示，旗下地产业务受地产调控影响，亏损幅度扩大，顺鑫农业正加快去化和退出地产业务的步伐。

利润水平持续下滑

2020年，我国城镇化率已达63.89%。在这场人口大迁徙中，房地产是享受红利最多的行业之一。不少企业纷纷涉足地产行业，希望分得一块市场蛋糕。

天眼查数据显示，目前我国有超244万家企业名称或经营范围含房地产，有近75万家企业名称或经营范围含房地产开发。2021年前5月新增房地产相关企业42.7万家，新增房地产开发企业近5万家。

赛道愈发拥挤，行业早已从蓝海厮杀成红海。在“房住不炒”主基调下，地产行业利润率延续下行趋势且降幅明显扩大，为企业经营带来严峻挑战。

克而瑞地产研究数据显示，2020年，66家行业典型房企中有近7成毛利率、归母净利率双降，毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%，净利率和归母净利率的中位数也分别下降2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与历年相比，2020年房地产行业净利率指标已降至2016年水平，归母净利率则是2015年以来的较低水平。

利润受挤压，不少企业在蒙眼狂奔中倒下。规模房企如福晟集团、泰禾集团(000732.SZ)、蓝光发展(600466.SH)等均遭遇流动性危机，不得不转让资产断腕求生。更多的中小企业，则默默递交破产文书。

在人民法院公告网上，今年截至6月18日，以“地产+破产文书”为关键字可检索出189条破产文书。若以企业为单位，剔除债权人、意向投资人等，发布破产相关文书的房企约为136家。

6月16日，合硕地产机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，国资委于2010和2011年陆续公布21家以房地产为主业的央企国企名单，要求未获准从事房地产业务的企业逐步清退房地产业务。但前几年房地产市场红火且利润率高，很多企业不愿意割舍。

郭毅认为，随着行业集中度提升，对房企品牌力、产品力和规模化的要求提高，企业利润持续下滑，非专业出身、未形成规模化优势及产品系优势的房企生存难度加大，利润率明显下滑，部分项目出现亏损。因此，企业基于经营状况选择剥离相关业务。

随着主业非房地产开发企业剥离地产业务，地产行业将发生怎样变化？

“利好大于利空。现在行业前十房企市占率很高，留给非品牌房企或非专业化房企的市场空间不断压缩。品牌房企凭借产品力、品牌效应和规模化优势提高市占率，以此取得超预期利润的可能性不断提升。”郭毅认为，非专业化房企退出市场之后，或更利于提高市场上产品品质，有利于提升房地产市场整体专业化程度，不断强化强者恒强的趋势。