签订二手房买卖合同前这些功课你得做

相对于新建商品房，二手房可能在各种交通、商业、学校、医院等生活各方面的配套较好，这也成为不少人选择购买二手房的原因之一。   

本报日前报道了如何选择正规房产中介机构、怎么选房源、看房龄等内容，本周“生活·家”我们关注签二手房买卖合同前需要了解哪些房屋信息，才能让你买的二手房在日后避免产生纠纷。就此，记者采访了乌鲁木齐市住房保障和房产管理监察支队相关负责人，就有关问题做详细了解，为二手房购房者提供帮助。   

核实房源信息要全面   

如果需要通过中介购买二手房时，要选择已在房产局备案的正规中介机构，同时可以让中介多推荐一些房源，多看、多对比，如地段、房价、周边学校、医院、交通等配套等可按自己需求选择合适的房源。   

乌鲁木齐市住房保障和房产管理监察支队相关负责人表示，在选定房源后，首先要核实房源信息，包括房屋的基本信息和相关的落户、学区政策等。了解房屋的基本信息主要有房屋的产权是否清晰（是否有其他共有人或其他继承人），房屋修建年代及产权面积是否与房主或中介描述相符，房屋是否有查封、抵押、债权债务的情况，房屋土地性质要清楚（是否需要补缴土地出让金）等。房屋的基本信息可以由备案的中介机构或房主本人登录“安居广厦”微信小程序查询，也可以由房主携带证件和买方一同前往不动产业务窗口进行查询。   

此外，除了基本的房源信息，还要注意的一点是学区的问题。房屋是否属于意向学校的学区，不能偏听偏信房产中介机构或其他人员的介绍，因为教育局会不定期重新划分学区，具体应咨询教育局，在得到确定的答复后再做购房决定。   

户口问题提前做出重点约定    购房落户是个重要的问题。在二手房买卖中，卖方的户口迁出和买方的户口迁入有相关性，因此，在迁移户口的问题上也要问清楚。   

买方所要购买的房屋所属地落户有什么要求，自己的户口能否迁入等，要咨询所属的公安局和社区等相关部门。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件是受户籍政策的限制，如果卖方不能及时迁移户口，会给买方带来极大损失，因此买方要提前了解落户政策，即使明确买方户口可以迁入，在签合同时，双方也应当对此问题做出重点约定，比如卖方不及时迁出应当向买方承担多少违约金等。   

明确各种税费如何分担   

二手房买卖的税费与新建商品房不同，不仅有契税，还涉及个人所得税等税费，而且这些税费与购买房屋的年限、面积等都相关。   

根据国家规定买卖双方在二手房交易过程所承担的税费不同。在签订居间合同前，要仔细了解各种税费，特别要明确税费买卖双方如何承担。如果不清楚这些，在合同的条款中如果只是模糊地说由买方承担或卖方承担，在具体交费时，可能会导致合同约定与自己真实意思产生偏差，从而造成经济纠纷。因此买卖双方与中介机构签订居间合同时，应当在合同中明确约定各种税费如何承担，以便双方查阅。   

口头约定体现在合同里   

此外，值得注意的是，在已有案例中还存在由于买卖双方中一方因听信口头承诺且未仔细阅读合同条款而导致违约情况的发生，在法院进行判决时又无法提供另一方或中介人员口头承诺的证据而导致败诉的情况。因此，在签订经纪服务合同时，要认真阅读合同条款，明确各自违约责任及履行时限，所有口头约定在合同中要明确体现，以确保自身的合法权益。   

除了以上需要关注的问题外，购买二手房时，买方需要提前查询自己的征信、卖方需协助买方前往银行进行贷款预审。二手房与新建商品房在贷款政策上有什么不同，各银行在对贷款人的征信和贷款发放上有什么要求，本报后续将继续做相关报道，敬请关注。

乌鲁木齐晚报