全国房屋租售比排行:乌鲁木齐租金收益率较高

谁是中国房价泡沫较高的城市，租金收益率是个很好的指标。

什么是租金收益率？就是一套房屋的年租金收入和房屋价值的比值，有时候也叫租售比。比如，一套房子的租金收益率如果是2%，那么投资这套房子可能需要50年才能收回成本。当然，实际情况一般不是这样，因为租金会变，有可能涨，也可能跌。

今天，某研究院发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》，研究对象是全国50个典型城市。

今年一季度，50城租金收益率为2.4%，环比下降4%，同比下降7%。这是全国最有代表性的50个大中城市，到这些城市买房，如果靠租金来收回成本，普遍需要40年左右才能回本。

排名排名前列的西宁达到3.7%，而排名垫底的厦门仅为1.2%，这意味着在厦门投资一套房产，可能需要80年才能收回成本，居全球较高行列，厦门的房痛指数之高，有目共睹。

报告显示，租金收益率较高的五个城市分别为西宁（3.7%）、乌鲁木齐（3.7%）、韶关（3.6%）、牡丹江（3.4%）、银川 （3.4%）。

可以看到，这几个城市主要来自西北、东北的弱二线城市和三线城市，其租售比之所以高，一方面是房价低，另一方面是租金也在涨。到这类城市的好地段买套房子收租，也许不错，但投资价值不大，毕竟投资主要是赌房价上涨，而不是当收租公。

租金收益率较低的 5 个城市分别为厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%）。

应该说，这几个城市都不差，两个省会城市，三个计划单列市。石家庄和福州这两座城市原本房价和租金都不高，但这两年房价上涨较快，但租金没有同步上涨，导致租售比较低。说明这两座城市房价的泡沫有点大，短期内有技术性回调的可能。

深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊，但租金并没有明显高出同类城市，所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚，房价透支也很明显。当然，到这几个城市买房的，主要是赌房价上涨，对租金的兴趣不大。

四个一线城市的租金收益率分别为广州（1.9%）、北京（1.8%）、上海（1.8%）、深圳（1.6%）。

老实说，比起厦门、石家庄，四个一线城市的租售比不算太低，因为一线城市的外来人口多、商务需求大，虽然房价高，但房屋的租赁价值也高。假以时日，租金还是跟得上房价的涨幅。

相比国际上的同类大城市，北上广深的租售比还有很大的调整空间。

根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看，伦敦3.1%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6%左右。

市场经济是一个无差别的指挥棒，相信北上广深的租售比一定会和国际大都会接轨，那么问题来了：到底是房价下跌还是租金上涨？

格局目前的调控逻辑，房价大幅下跌和大幅上涨的可能性都不大，最有可能的情况还是租金上涨，但这会是一个相当长期的过程，因为租房不像买房那样容易加杠杆，炒作房租的收益率极低，租金上涨一定是个缓慢的过程。

四个新晋国家中心城市的租金收益率分别为武汉（2.2%）、成都（2.4%）、郑州（2.2%）、西安（2.3%）。

这四个城市的租售比既没有一线城市那么低，也不像三四线城市那么高，说明他们的租售比整体还是比较合理的。一方面房价上涨较快，另一方面城市的人口总量和商务需求也在快速增长，带来租赁价值的提升。

如果以一线城市为锚，四个新晋国家中心城市的租售比很可能会进一步降低。长期来看，这类城市的租售比还没有透支到优质，房价仍有较大上涨空间。

那么问题来了，买房到底要不要关心租售比？

应该说，过去10多年的中国房地产市场，租售比这个指标可以说无关紧要，北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊，但毫不影响这些物业的升值速度，反而是那些租售比看上去较好的三四线城市，房价的涨势却很一般。

而在美国、英国等发达国家，人们买房，非常关心租售比这个指标，其意义相当于股票的市盈率，租售比是决定物业价值的关键性指标，租售比过低的物业往往被认为一文不值。那么，中国和美国，究竟谁的房地产市场更能代表普遍情况呢？

不好说，但我倾向于认为，大城市买房可以不关心房价收入比，但不能不关心租金收益率，毕竟它直接衡量着一房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有，何谈投资价值？

还是那句话，未来城市，那些没有租赁价值的房子，将一文不值。

来源：自媒体