多家房企“撕掉”地产化标签 龙头房企城市运营路径渐明

传统的房地产开发业务面临天花板，行业进入“白银时代”已是共识，房企也开始从开发转向开发+运营。在新的时代，开发商的身份已不适用。近年来，多家房企纷纷撕去了地产化标签。在住宅开发销售之外，新业务、新赛道的竞争刚刚开始。

时至3月末，龙头房企开始密集公布上年度业绩。受益于过去两年的去库存、市场火热等因素，龙头房企大多实现销售、利润双线飘红。

但这难掩楼市整体疲软的现实。国家统计局数据显示,2017年全国商品房销售增速放缓；全年销售面积、销售金额增速同比分别下降14.8和21.1个百分点，三、四季度增速下降更明显。

传统的房地产开发业务面临天花板，行业进入“白银时代”已是共识，房企也开始从开发转向开发+运营，目前龙头房企和二线房企主要进入的领域有商业、长租公寓、物流地产、产业地产、教育、医疗等。

在新的时代，开发商的身份已不适用。自2015年底招商地产改为招商蛇口重新上市、2016年恒大地产改为中国恒大后，今年以来，包括时代地产、龙湖地产在内的房企纷纷改名，撕去了地产化标签。在住宅开发销售之外，新业务、新赛道的竞争刚刚开始。

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地产商定位之变

去年12月，万科董事会主席郁亮在厦门发声，“谁再说我是开发商我跟谁急”，撕下了万科地产商的标签。

3月27日的万科业绩会上，郁亮进一步称要摒弃旧思维、调整角色定位，万科战略升级为“城乡建设与生活服务商”。这是继2012年转型“城市配套服务商”之后，万科多元化转型的较新定位。

在此前一日，恒大董事局主席许家印也宣布，“新恒大”已经到来，将在传统开发业务之外，积极探索高科技产业，形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

另一家迈入5000亿俱乐部的房企碧桂园，早就开启多元化并资本化运作上市。目前，碧桂园关联企业博实乐教育、碧桂园物业均已分拆上市。

除了这三家超级房企，更多中小房企加入了改名、多元化的行列。

2016年，雅居乐地产更名为雅居乐集团，并在2017年进行战略升级，拓展物业、教育、环保、建设等相关业务，宣称未来50%收入将来自多元化业务。

2018年2月，时代地产更名为时代中国，成为中小房企中的多元化先锋，公司已进入商业地产、特色小镇诸多领域。

紧接着3月23日，龙湖发布公告——拟将公司中文名更改为“龙湖集团控股有限公司”。龙湖表示，更名理由是，“集团现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务，未来将深度探索及参与城市空间和服务的重构。”

对于龙湖而言，加大在商业地产、长租公寓、联合办公等创新业务的布局，成为突破千亿后走向两千亿的重要支撑。

易居研究院研究中心总监严跃进指出，当前房企多元化仍与地产相关，也是规模扩张的一部分；房企期望多元化能成为地产开发业务之外的新的盈利来源。

城市运营之路

21世纪经济报道梳理当前房企转型的路径发现，相对于中小房企，龙头房企的转型路径更为清晰。物业管理、商业地产、长租公寓以及产业地产这四大业务，成为大多数龙头房企均已布局的领域。

物业管理作为房地产综合开发的派生物，已成为房地产市场的重要消费环节。

就在业绩发布会前夕，碧桂园宣布将其物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

万科物业截至2017年12月底，已布局中国69个具有发展潜力的大中城市，服务项目共计2356个，合同面积近4.6亿平方米，在管资产突破6万亿元。

包括万科、碧桂园等在内的龙头房企旗下的物业管理公司，均提出了未来营收百亿的目标。

商业地产作为最成熟的“新航道”，也是目前大多数龙头房企都已进入的一个重要战场。

华润置地的商业在内地开发商中仍处前列。2017年在营投资物业总建筑面积达688.8万平方米，已开业万象城16个，五彩城/万象汇11个，不仅店铺开业率处于行业先进水平，租金坪效也大幅高于万达、大悦城等同行。

不过，万科收购印力商业后对华润商业发起了有力的挑战。经过近一年调整，印力不断整合万科旗下商业地产项目，并收购了凯德资产包，一个超级商业运营平台逐渐成型。

商业新秀还有龙湖。至2020年，龙湖计划开业商场总量超过40座；租金方面，2020年这一指标将达50亿元，占集团利润份额预期达20%以上。

此外，随着房屋租赁市场的发展和政策的支持，众多龙头房企开始强力布局长租公寓市场。

碧桂园集团总裁莫斌表示，2017年正式成立长租事业部，在北上广深以及武汉、厦门等一二线城市筹备项目，在建房间数已经达2963间。目前名为“BIG+碧家国际社区”的长租公寓项目在报告期内已获取项目24个，预计转化量为8000间以上。

至于规划，莫斌称，未来项目会向长租城市演化，每个长租城市的规模会达到2万间以上，并会视市场情况推进，计划三年内达到百万间。

据万科首席运营官张旭介绍，截至去年底，万科泊寓已累计获取租赁住房10万间，累计开业超过3万间、96个项目，进入29个城市。

除了碧桂园和万科，龙湖地产旗下的冠寓和旭辉地产旗下的领寓，也占据了一定市场份额。

产业地产也是房企重兵屯积的领域。最典型的是“产业新城运营商”华夏幸福，其从2007年开始就专注园区事业，打造产业新城，目前已形成近百个区域级产业集群。

产城融合走在前列的还有招商蛇口。截至目前，产城开发和园区运营的蛇口模式，已为招商蛇口带来数个超大型项目。

碧桂园也大力发展产业地产和特色小镇，实施产城融合战略。报告期内与政府签订的科技小镇协议项目共56个，落地项目8个，主要集中在长三角、珠三角、京津冀等区域。

莫斌表示，科技小镇是房地产主营业务的有力补充，此外还是优质资产，能够成为公司长期的盈利来源，同时还能够参与进优质企业的投资和孵化之中。

除了以上四类新业务，开发商和城市运营商们还进入了更多物理空间的运营。如万科、远洋重仓物流地产，万科、碧桂园、华润均进入了教育产业，恒大运营医院等，都是典型代表。

在地产+运营业务基础上，这些传统的房地产商们逐渐转型，并提出了更高目标。招商蛇口、时代中国提出要进入世界500强，碧桂园则希望能进入世界500强更靠前的位置。

不过严跃进指出，截至目前，多元化业务并未给地产商们带来多大收入，部分新业务初期甚至是亏损的。

（来源：21世纪经济报道 记者 张晓玲 实习生 侯宣佑）