价格优势大却不适合投资 “限竞房”涌来 你买吗?

焦点乌鲁木齐站 2018-03-22 13:06
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2021年交房也成了今年将要入市的限竞房标配,不仅是熙悦林语,包括孙河总价630万/套的龙湖瑞悦府、远洋万和斐丽、中海瀛海府等,全部需要等待3年交房,而由于信贷的收紧,首付的提高,就意味着买房人不但要承担资金成本,也要承担时间成本。

新年以后,“限竞房”的字眼又开始频繁出现了,各大开发商在去年重金购地后,今年纷纷造势,即将陆续推出限价房产品。“哪里的限竞房可以买?不会吃亏还能顺便保值”就成了大家茶余饭后聊的最多的话题。

说到“限竞房”,有必要解释一下。所谓的“限竞房”就是以“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的,去年开始,所有的住宅类用地全部采取了这种“限房价,竞地价”的方式,也就是说这批新房的最高售价和销售均价都是明确规定好的。这种做法既避免了市场因为土地热而出现恐慌,稳定了预期,也同时为购房人提供了淘到好房子的机会。那么现在限竞房要来了,是出手的机会了吗?《广厦时代》带着这样的疑问,探访了多个正在全力蓄客的“限竞房”项目。

限竞房开始涌现

上周开始,多个限竞房项目开始在楼市制造声音,有的确定了案名,有的开放了售楼处和样板间,有的则积极开始了蓄客。

北京青年报记者了解到,截至目前北京限竞房供应已超过50块,其中,多个去年出让的地块都开始了入市前的准备,像远洋金融街颐景春秋、中国铁建理想家、保利首开熙悦林语、首创禧瑞天著、万和斐丽、金樾和著、旭辉城、万科七橡墅、翡翠书院等。这些限竞房项目主要分布在朝阳区、丰台区、海淀区、大兴区、昌平区等。全部是限制了均价和最高售价的住宅项目。

来自北京中原地产的数据显示,从总面积看,北京限竞房面积合计超过450万平房米,大约能提供5万套左右的住宅。并且这部分住宅全面限制价格,所以按照单价平均5万计算,大约货值高达3700亿。

业内人士预计,限竞房中,位置处于五环内的最有价值,并且,由于去年开始新房土地供应全部是限竞房,预计未来至少2年内,限价竞地价的商品房都将是北京楼市的成交热点。

限竞房价格普遍低于二手次新房

限竞房即将开闸大量入市,给购房人提供了一种全新的买房模式。以往开发商的新盘对于售价讳莫如深,即便买房人再三逼问,也只能说出大概的数字,大部分购房人都要等到开盘摇号前才能真正获悉售价,也许还没来得及想清楚,就要被迫选房了。而开发商呢?则可以早早通过蓄客就摸清了购房人对于价格的接受范围,以便最后敲定售价。 正是这样的信息不对称,经常造成市场对于价格将上涨的恐慌情绪。

但现在,限竞房很好地打消了这种信息不对称。因为这类新房在土地出让时,开发商就算好了成本价格;而购房人也明确了解了未来可能的售价,甚至可以直接与周边二手房价格相比,以衡量新房是否更具有性价比。令很多人欣喜的是,限竞房的价格普遍低于周边二手次新房的价格。

熙悦林语是保利即将推出的限竞房项目,位于大兴区旧宫镇南五环附近,临近南海子公园和建设中的地铁8号线德茂站。在上周,该项目开放了临时售楼处和样板间,销售人员向北青报记者表示,首期可能在今年上半年入市,将推出60套138平方米的洋房,在小户型为主的限竞房中属于稀缺户型,价格也在土地出让时就已经明确限定,均价52315元/平方米。

销售人员表示,熙悦林语138平方米的三居室是精装修的全明三居,双卧室和客厅、阳台均朝南,卫生间与厨房均有明窗,按照限制的均价52315元/平方米计算,单套价格大约为720万元左右。

这个价格在区域内算不算高呢?北青报记者走访了项目周边的二手房门店发现,旧宫区域内,次新的代表性小区是万科、住总金第联合开发的朗润园项目,该项目2012年开盘,2014年交房,同样有双卧朝南的全明三居室,户型、面积都与熙悦林语类似。但价格上却高出不少。根据链家门店经纪人介绍,朗润园的成交均价在6万元/平方米左右,去年底成交的一套135平方米三居室,总价为820万元,目前还有类似户型的在售房源,挂牌价更是达到了895万元,单价近6.6万元/平方米。

不难看出,限竞房的售价相比二手次新房出现了明显的倒挂,总价差额甚至达到了百万元。

这样的一二手价格倒挂将愈加普遍。金茂、世茂、国瑞联合体在去年7月拿下了右安门西铁营地块,在上周也正式公布了案名佑安府,开始了蓄客,该项目作为三环内住宅,同样是限竞房地块,限制均价79459元/平方米,而临近的昆仑域、中国玺这两个去年入市的新盘,价格都在9万元/平方米左右。周边2008年建成的悦景轩均价也达到78665元/平方米。

可以发现,仅从价格上看,多数限竞房相对于次新盘和二手房的价格来说,都具有明显的优势。这样的房子买了不就是捡便宜吗?

交房要等三年 投资挡在门外

其实不然,限竞房的价格虽然具有一定优势,但对于想方设法准备投资一套的人来说,限竞房并不一定就是稳赚不赔的买卖。

为什么这么说呢?首先,根据北青报记者的探盘了解,交付时间是限竞房投资的一大障碍。

熙悦林语的销售人员向记者透露,虽然项目是精装修交房,但交房时间要到2021年,与一般商品房一年左右、最多两年的交付时间相比,又多出了整整一年。

北青报记者探访后发现,2021年交房也成了今年将要入市的限竞房标配,不仅是熙悦林语,包括孙河总价630万/套的龙湖瑞悦府、远洋万和斐丽、中海瀛海府等,全部需要等待3年交房,而由于信贷的收紧,首付的提高,就意味着买房人不但要承担资金成本,也要承担时间成本。

一位开发商营销负责人对北青报记者表示,限竞房地块对于开发商现金流也是考验,由于限制了售价,溢价空间被锁死,不得不通过先回款,再延长建设周期这样的思路开发。

整整3年的等待周期加上更高比例的首付,让具备价格优势的限竞房吸引了更多的刚需或者以旧换新的改善型购房人,对于投资客来说,时间和资金成本的大幅提高,也意味着风险的剧增,另外,由于一些限竞房地块在出让时规定了5年后才能买卖,更加制约了投资需求的变现,使得投资限竞房并不一定会是一件划算的买卖。

除此之外,便宜的限竞房大多处于不太成熟的位置,配套起来需要时间。以熙悦林语为例,周边的地铁尚在建设中,而同区位的朗润园紧挨着地铁旧宫站。还有孙河的瑞悦府,总价虽然只有630万,是区域最低的总价,但周边的交通以及规划的湿地公园都还在建设完善中,对于自住需求来说,可以等待区域成熟,但对于需要随时变现的投资需求来说,同样充满了不确定性。

对此,业内人士认为,虽然限竞房有价格优势,甚至区位优势,但在实际上,仍是在尽量保护自住需求:高首付、低杠杆、长周期都使得投资需求很难在限竞房里分一杯羹,实际上需要支出的资金成本、时间成本会将不少投资需求挡在门外。

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